INFORMAZIONI UTILI

Salute e sicurezza sul lavoro

Il D.Lgs. 81/08 e s.m.i., conosciuto anche come Testo Unico Sicurezza sul Lavoro, impone al Datore di Lavoro l’obbligo di valutare tutti i rischi per la salute e la sicurezza dei lavoratori, col fine di individuare le adeguate misure di prevenzione e di protezione e di elaborare il programma delle misure atte a garantire il miglioramento nel tempo dei livelli di salute e sicurezza. Tale valutazione è contenuta nel Documento Valutazione Rischi (D.V.R.).
Nella società tra professionisti i soci sono equiparati ai lavoratori, pertanto la Società si è dotata di un D.V.R., ha nominato un R.S.P.P. e si impegna a rispettare tutti gli adempimenti in materia di Salute e Sicurezza sul lavoro (gestione emergenze, formazione, D.P.I., ecc).

Assicurazione

L’obbligo della stipula dell’assicurazione R.C. professionale per i Geometri è in vigore dal 15 agosto 2014,  in applicazione di quanto stabilito dal Decreto del Presidente della Repubblica 137/2012 sulla riforma delle professioni.
Secondo il D.P.R. il professionista ha quindi l’obbligo di rendere noto al cliente il massimale dell’assicurazione e gli estremi della polizza già al momento dell’assunzione dell’incarico, aggiornandolo su eventuali variazioni successive.

Documento Unico di Regolarità Contributiva (D.U.R.C.)

Il Documento Unico di Regolarità Contributiva (D.U.R.C.) è un certificato unico che attesta la regolarità contributiva di un'impresa nei pagamenti e negli adempimenti previdenziali, assistenziali e assicurativi, nonché in tutti gli obblighi previsti dalla normativa vigente nei confronti di Inps, Inail e Casse Edili.
L’art. 90, comma 9, lettera a) del D.Lgs. 81/08 (Testo Unico Sicurezza sul Lavoro) definisce tra gli obblighi del committente dei lavori la verifica dell’idoneità tecnico professionale delle imprese esecutrici e dei lavoratori autonomi. Tale verifica comprende, tra l’altro, anche la verifica della validità del D.U.R.C.
L’obbligo di richiesta del D.U.R.C. vale quindi anche per i lavori privati in edilizia soggetti al rilascio di concessione ovvero a Denuncia di Inizio Attività (D.I.A.) o, ad altro procedimento edilizio, prima dell'inizio dei lavori. Per tali lavori la mancata regolarità contributiva sospende l'efficacia del titolo abilitativo per cui si è richiesto il D.U.R.C. (concessione, permesso di costruire e/o DIA, ecc.).
Inoltre il committente è punito con l’arresto da due a quattro mesi o con l’ammenda da 1.000 a 4.800 euro per la violazione degli articoli 90, comma 9, lettera a) del D.Lgs. 81/08.
E’ quindi nel proprio esclusivo interesse che il committente dei lavori verifichi preventivamente all’assegnazione dei lavori la regolarità e la validità del DURC, richiedendone una copia direttamente all’impresa esecutrice o al lavoratore autonomo.

 

Chi è il Direttore dei Lavori e chi lo nomina?
Il Direttore dei Lavori (D.L.) è la figura professionale nominata dal Committente, in base alle opere da eseguire e al titolo professionale richiesto dalle normative vigenti per l'esecuzione di tali opere con lo scopo di seguire l'andamento regolare del cantiere.

Quali sono i compiti del Direttore dei Lavori?
Compito principale del D.L. è di tutelare gli interessi della Committenza nei confronti dell'impresa e di terzi, controllando la buona riuscita delle opere in tutte le fasi dell’esecuzione.
Per esempio, se in cantiere viene commesso un abuso edilizio o lavorazioni che possono minare la stabilità stessa della costruzione, il D.L. deve segnalarlo alla Committenza e alla pubblica amministrazione con la sospensione immediata delle lavorazioni. In caso contrario il D.L. diventa complice e passibile di denuncia.
 
Quali sono le responsabilità del Direttore dei Lavori?

Il controllo della buona esecuzione dell’opera è attuato sulla base della “diligenza” del D.L., ovvero l’esercizio di particolari e peculiari competenze tecniche che presuppongono un’applicazione di risorse intellettive e operative, da parte del D.L., commisurate all’opera da eseguire.
Quindi non soltanto l’accertamento di conformità dell’opera al progetto in ogni sua parte ma anche l’esecuzione di tutti i lavori in modo conforme al capitolato speciale d’appalto, alle norme tecniche in coerenza con tutte le previsioni normative vigenti includendo anche l’adozione di tutti gli accorgimenti necessari a garantire la corretta e perfetta funzionalità dell’opera oltre alla completa rispondenza amministrativa dell’eseguito, della documentazione esecutiva oltre alla completezza degli atti contabili.
In sintesi, il suddetto obbligo di diligenza si esplicita attraverso una serie di attività che il D.L. deve svolgere e che riguardano:

• il controllo dei lavori (presenza in cantiere anche non giornaliera),
• la conformità delle opere con il progetto (piena rispondenza dei lavori a quanto stabilito dal progetto),
• conformità normativa (adeguatezza e corrispondenza dell’eseguito alle norme vigenti),
• verifica tecnica (compiutezza e correttezza tecnica delle lavorazioni eseguite),
• verifica contabile-amministrativa (correttezza degli atti contabili e corrispondenza delle liquidazioni rispetto ai lavori – completezza delle autorizzazioni richieste).

La direzione dei lavori può non comprendere la gestione della sicurezza nel cantiere, per la quale i responsabili in tal caso sono, ciascuno per la parte ad essi riguardante: il committente, il responsabile dei lavori, il coordinatore in fase di esecuzione.
Nei lavori pubblici e privati il coordinatore per l'esecuzione può essere lo stesso D.L. se in possesso dei requisiti richiesti (D.Lgs. 81/2008) per lo svolgimento di tale incarico. Nel caso in cui il D.L. non possegga tali requisiti deve essere nominato dal committente o dal responsabile dei lavori un direttore operativo che svolga le mansioni di coordinatore per la sicurezza.

Il D.Lgs. 81/08, all’art.88, prevede l’applicazione delle disposizioni contenute nel Titolo IV a tutti i cantieri temporanei e mobili, sia pubblici che privati, ossia qualunque luogo in cui si effettuano lavori edili o d’ingegneria civile qui di seguito elencati:

1. I lavori di costruzione, manutenzione, riparazione, demolizione, conservazione, risanamento, ristrutturazione o equipaggiamento, la trasformazione, il rinnovamento o lo smantellamento di opere fisse, permanenti o temporanee, inmuratura, in cemento armato, in metallo, in legno o in altrimateriali, comprese le parti strutturali delle linee elettriche e le parti strutturali degli impianti elettrici, le opere stradali, ferroviarie, idrauliche, marittime, idroelettriche e, solo per la parte che comporta lavori edili o di ingegneria civile, le opere di bonifica, di sistemazione forestale e di sterro.
2. Sono, inoltre, lavori di costruzione edile o di ingegneria civile gli scavi, ed il montaggio e lo smontaggio di elementi prefabbricati utilizzati per la realizzazione di lavori edili o di ingegneria civile.

Chi sono gli attori coinvolti nel processo ?

Committente: è il soggetto per conto del quale l'intera opera viene realizzata, indipendentemente da eventuali frazionamenti della sua realizzazione. In fase di progettazione ha l’obbligo di osservare i principi generali di tutela. Ha inoltre l’obbligo, ove applicabile, di nominare i coordinatori per la progettazione e l’esecuzione dell’opera e di comunicarli a tutti i coinvolti nell’esecuzione dei lavori e di indicarli nel cartello di cantiere. Ha inoltre l’obbligo di verificare l’idoneità tecnico-professionale delle imprese esecutrici.

Responsabile dei lavori: è il soggetto che può essere incaricato dal committente per svolgere i compiti ad esso attribuiti.

Coordinatore per la progettazione (C.S.P.): è il soggetto incaricato, dal committente o dal responsabile dei lavori, alla redazione del piano di sicurezza e di coordinamento (PSC) e del fascicolo tecnico. Vige l’obbligo di nomina del CSP solo nei cantieri in cui è prevista la presenza, anche non contemporanea, di più imprese esecutrici.

Coordinatore per l’esecuzione dei lavori (C.S.E.): è il soggetto incaricato, dal committente o dal responsabile dei lavori, che esercita delicate funzioni di coordinamento, di promozione della sicurezza, di vigilanza continua, di sospensione e di comunicazione. Vige l’obbligo di nomina del CSE solo nei cantieri in cui è prevista la presenza, anche non contemporanea, di più imprese esecutrici.

Lavoratore autonomo: è la persona fisica la cui attività professionale contribuisce alla realizzazione dell'opera senza vincolo di subordinazione. E’ tenuto al rispetto delle disposizioni impartite dal CSE.

Impresa (datori di lavoro, dirigenti e preposti): è l’impresa esecutrice dell’opera. Accetta il PSC e redige il Piano Operativo di Sicurezza (POS). E’ tenuta ad osservare le misure generali di tutela e quelle specifiche per quanto riguarda l’ordine, l’ubicazione dei posti di lavoro, la movimentazione dei materiali, le manutenzioni, i controlli e la cooperazione all’interno del cantiere.

Quali documenti devono essere redatti ?

Notifica preliminare: è il documento che il committente o il responsabile dei lavori ha l’obbligo di trasmettere, prima dell’inizio dei lavori, all’azienda sanitaria locale e alla direzione provinciale del lavoro al fine di consentire agli organi di vigilanza un controllo preventivo del cantiere. Tale obbligo vige nei cantieri nei quali è prevista la presenza contemporanea di più imprese o in quelli in cui opera un’unica impresa la cui entità presunta di lavoro è superiore a duecento uomini-giorno.

Piano di sicurezza e di coordinamento (PSC): è il documento che deve essere redatto  quando risulta necessario coordinare attività svolte da più imprese che operano all’interno dello stesso cantiere al fine di evitare eventuali interferenze durante lo svolgimento dei lavori. E’ redatto prima della richiesta di presentazione delle offerte e deve contenere una relazione tecnica e le prescrizioni correlate alla complessità dell’opera da realizzare e alle eventuali fasi critiche del processo di realizzazione dell’opera, atte a prevenire o ridurre i rischi per la sicurezza e la salute dei lavoratori. Nel PSC devono essere stimati anche i costi della sicurezza. Il PSC è parte integrante del Contratto di Appalto. Il PSC deve essere trasmesso a tutte le imprese invitate e presentare le offerte per l’esecuzione dei lavori. Prima dell’inizio dei lavori l’impresa affidataria deve trasmettere il PSC alle imprese esecutrici e ai lavoratori autonomi.

Piano operativo di sicurezza (POS): è sempre obbligatorio all’interno di un cantiere, anche in caso di unica impresa esecutrice dei lavori, in quanto è sostanzialmente il documento di valutazione dei rischi redatto dal datore di lavoro dell’impresa con riferimento al singolo cantiere.

Sanzioni

L’art. 157 e ss. definiscono un articolato sistema sanzionatorio di carattere penale e amministrativo a carico dei diversi soggetti coinvolti nel processo di cantiere. Le sanzioni prevedono pene quali l’arresto anche fino a otto mesi e ammende amministrative anche fino a 8.000 Euro.

Il Decreto Legislativo 81/08, noto anche come Testo Unico Salute e Sicurezza sul Lavoro, definisce gli obblighi in capo ai titolari di aziende che impiegano lavoratori.
I suddetti obblighi comprendono: la valutazione dei rischi e l’elaborazione del documento di valutazione dei rischi (DVR) della propria attività, la nomina dell’RSPP e del medico competente, visite mediche, informazione e formazione, condizioni igieniche dei locali, uso di attrezzature conformi, protezione da sostanze pericolose, ecc.
Per le aziende fino a 10 lavoratori l’obbligo di effettuare la valutazione dei rischi può essere assolto sulla base delle procedure standardizzate per la valutazione dei rischi ai sensi dell’articolo 6, comma 8, lettera f) e dell’art. 29, comma 5 del D.Lgs. 81/2008 e s.m.i.

Cosa si intende per "Lavoratori" ?

Sono persone impiegate dalla azienda che indipendentemente dalla tipologia contrattuale, svolgono una attività lavorativa nei locali dell’impresa, con o senza retribuzione, anche al solo fine di apprendere un mestiere, un’arte o una professione.
Nella categoria di lavoratore sono quindi compresi anche:

• il socio lavoratore che presta la propria attività per conto dell'impresa
• il soggetto beneficiario di tirocini formativi e di orientamento.

Cosa è il DVR ?

Il DVR è il Documento Valutazione Rischi.
Contiene la valutazione globale  di tutti i rischi per la salute e la sicurezza dei lavoratori, finalizzata ad individuare le adeguate misure di prevenzione e di protezione e ad elaborare il programma delle misure atte a garantire il miglioramento nel tempo dei livelli di salute e sicurezza.
Tra gli obblighi del Datore di Lavoro vi è la valutazione dei rischi.
La mancata valutazione dei rischi da parte del Datore di Lavoro è sanzionabile con arresto da 3 a 6 mesi o ammenda da € 2.500 a € 6.400.

Chi è il RSPP ?

Il RSPP è il Responsabile dei Servizi di Prevenzione e Protezione.
 

L’Attestato di Prestazione Energetica (A.P.E.)

La certificazione energetica di un immobile nasce con il D.Lgs.192/2005, ma il Decreto Legge 63/2013 ha introdotto l’Attestato di Prestazione Energetica (A.P.E.).

L’A.P.E. rappresenta la targa energetica che riassume le caratteristiche energetiche di un immobile. Questo certificato permette di conoscere in modo immediato quelle che sono le informazioni energetiche (consumi) di un immobile.

L'A.P.E. va conservato con il libretto della caldaia e consegnato al nuovo proprietario o al locatario.

L’A.P.E. è obbligatorio nei seguenti casi:

-  Edifici di nuova costruzione e quelli sottoposti a ristrutturazioni importanti.
-  In caso di vendita di un edificio o di una unità immobiliare.
-  In caso di stipula di un nuovo contratto di locazione.
-  In caso di pubblicazione di un annuncio immobiliare, vanno inseriti gli indici di prestazione energetica (valore in kwh/mq anno)
 

In caso di mancato rispetto di tali obblighi, oltre che alla nullità del contratto, sono previste le seguenti sanzioni:

• In caso di violazione dell’obbligo di dotare di un attestato di prestazione energetica gli edifici di nuova costruzione e quelli sottoposti a ristrutturazioni importanti (leggi qui cosa si intende per ristrutturazione importante), il costruttore o il proprietario è punito con la sanzione amministrativa non inferiore a 3.000 euro e non superiore a18.000 euro.
• In caso di violazione dell’obbligo di dotare di un APE gli edifici o le unità immobiliari nel caso di vendita, il proprietario è punito con la sanzione amministrativa non inferiore a 3.000 euro e non superiore a18.000 euro.
• In caso di violazione dell’obbligo di dotare di un attestato di prestazione energetica gli edifici o le unità immobiliari nel caso di nuovo contratto di locazione, il proprietario è punito con la sanzione amministrativa non inferiore a 300 euro e non superiore a 1.800 euro.
• In caso di violazione dell’obbligo di riportare i parametri energetici nell’annuncio di offerta di vendita o locazione, il responsabile dell’annuncio è punito con la sanzione amministrativa non inferiore a 500 euro e non superiore a 3.000 euro.

A chi chiedere la redazione di un APE ?

Possono redigere un APE solo i "soggetti accreditati" chiamati certificatore energetico. La formazione, la supervisione e l'accreditamento dei professionisti viene gestita dalle Regioni con apposite leggi locali.

I nostri tecnici sono in possesso di tutti i requisiti formativi e degli accreditamenti necessari.

Come viene redatto l’APE ?

Viene effettuata una diagnosi energetica dell'immobile, analizzati i consumi, le dispersioni, i materiali costruttivi, la produzione di acqua calda, il raffrescamento ed il riscaldamento degli ambienti, il tipo di impianto, eventuali sistemi di produzione di energia rinnovabile. In seguito il certificatore compila il documento. 

Che prezzo devo pagare per un APE ?

In Internet esistono vari siti che offrono APE a prezzi irrisori (30 / 40 Euro). Tale pratica è stata denunciata già da tempo, rispetto al codice deontologico.
Tali prassi scorrette infatti vanno a minare la veridicità dei dati e quindi anche la tutela dei cittadini a ricevere informazioni corrette.
Il proprietario di un immobile che abbia la necessità di un APE deve valutare bene la professionalità del tecnico a cui commissiona il lavoro. E soprattutto deve sapere che un buon lavoro richiede un sopralluogo in campo e una attenta elaborazione dei dati.
Tutto questo non può valere 40 Euro !
In Italia i prezzi medi di un APE variano da zona a zona, ma non sono assolutamente inferiori ai 300/400 euro. Ovviamente il prezzo dipende anche dalla complessità tecnica dell’immobile (presenza di scale, mansarda, ecc) che rendono oneroso il rilievo in campo.
Se ha necessità di redigere un APE in zona, non esiti a contattarci per un preventivo.

Rischi attinenti alla redazione di un APE non corretto

Le sanzioni che riguardano la redazione di APE non corretti variano da Regione a Regione.
La Lombardia ha previsto sanzioni abbastanza pesanti. Il certificatore che redige l’APE in modo non conforme alle modalità individuate dalla D.G.R .VIII/5018 e s.m.i., incorre nella sanzione amministrativa che va da € 500 a € 2.000. Anche in questo caso, se la certificazione energetica comporta l’assegnazione di una classe di efficienza energetica superiore, alla sanzione si aggiungono € 10,00 per ciascun metro quadrato di superficie netta calpestabile riscaldata dell’edificio in oggetto, fino a un massimo di € 10.000. In ogni caso, l’APE redatto in modo non conforme è inefficace e viene cancellato dal catasto energetico regionale. L’applicazione della sanzione a carico del soggetto certificatore comporta la sospensione per sei mesi dall’elenco regionale dei soggetti certificatori accreditati. La reiterazione della sanzione comporta la cancellazione dall’elenco regionale per due anni, decorsi i quali il soggetto sanzionato, per ottenere nuovamente l’accreditamento, dovrà dimostrare di aver superato con esame finale un idoneo corso di formazione.

La Dichiarazione di Conformità è un documento di fondamentale importanza a tutela del committente ma che, molto spesso, non viene richiesto o è redatto in modo impreciso ed incompleto. La "conformità" infatti descrive come è stato realizzato l'impianto e secondo quali norme tecniche.

In origine era la legge 46/90, successivamente evolutasi nel Decreto Ministeriale 37/2008, e disciplina le attività di installazione degli impianti negli edifici.

Gli impianti sono classificati in:

• Impianti elettrici, di protezione contro le scariche atmosferiche, nonché gli impianti per l’automazione di porte, cancelli e barriere;
• Impianti radiotelevisivi, le antenne e gli impianti elettronici in genere;
• Impianti di riscaldamento, di climatizzazione, di condizionamento e di refrigerazione;
• Impianti idrici e sanitari;
• Impianti per la distribuzione e l’utilizzazione di gas di qualsiasi tipo;
• Impianti di sollevamento di persone o cose per mezzo di ascensori, montacarichi, scale mobili e simili;
• Impianti di protezione antincendio.

I suddetti impianti possono essere realizzati esclusivamente da imprese regolarmente iscritte nel registro delle imprese e in possesso dei requisiti tecnico professionali come dichiarato nel certificato a loro rilasciato dalle competenti commissioni provinciali per l’artigianato o dalle camere di commercio.

Progettazione degli impianti

Il progetto è obbligatorio nei seguenti casi:

Impianti elettrici, di protezione contro le scariche atmosferiche, nonché gli impianti per l’automazione di porte, cancelli e barriere	Tutte le utente condominiali
	Utenze domestiche di singole unità abitative aventi potenza impegnata superiore a 6 kw
	Utenze domestiche di singole unità abitative di superficie superiore a 400 mq
	Utenze commerciali, industriali, terziario alimentate a tensione superiore a 1000 V
	Utenze commerciali, industriali, terziario alimentate in bassa tensione aventi potenza impegnata superiore a 6 kw
	Utenze commerciali, industriali, terziario aventi superficie maggiore di 200 mq
Impianti radiotelevisivi, le antenne e gli impianti elettronici in genere	impianti elettronici in genere quando coesistono con impianti elettrici con obbligo di progettazione
Impianti di riscaldamento, di climatizzazione, di condizionamento e di refrigerazione	Impianti dotati di canne fumarie collettive ramificate, nonché impianti di climatizzazione per tutte le utilizzazioni aventi una potenzialità frigorifera pari o superiore a 40.000 frigorie/ora
Impianti per la distribuzione e l’utilizzazione di gas di qualsiasi tipo	Distribuzione e utilizzazione di gas combustibili con portata termica superiore a 50 kw o dotati di canne fumarie collettive ramificate, o impianti relativi a gas medicali per uso ospedaliero e simili, compreso lo stoccaggio
Impianti di protezione antincendio	Se sono inseriti in un'attività soggetta al rilascio del certificato prevenzione incendi e, comunque, quando gli idranti sono in numero pari o superiore a 4 o gli apparecchi di rilevamento sono in numero pari o superiore a 10.

 
I progetti devono essere redatti secondo la regola dell’arte, ovvero secondo la normativa vigente e le indicazioni fornite da norme UNI, CEI o di altri Enti di Normazione e devono contenere almeno:

• gli schemi dell’impianto;
• i disegni planimetrici;
• la relazione tecnica sulla consistenza e sulla tipologia dell’installazione, trasformazione o ampliamento dell’impianto, con particolare riguardo alla tipologia e caratteristiche dei materiali e componenti da utilizzare e alle misure di prevenzione e di sicurezza da adottare, nel rispetto della specifica normativa vigente (ad esempio per i luoghi a maggiore rischio di incendio);

Nel caso in cui il progetto variasse in corso d’opera, il progetto presentato deve essere integrato con la necessaria documentazione tecnica attestante le varianti.

Il progetto deve essere depositato presso lo sportello unico dell’edilizia del comune in cui deve essere realizzato l’impianto:

• Entro 30 giorni dalla conclusione dei lavori, in caso di rifacimento o installazione di nuovi impianti in edifici per cui esiste già il certificato di agibilità, completo di dichiarazione di conformità o collaudo degli impianti installati.
• Contestualmente al progetto edilizio, in caso di installazione, trasformazione e ampliamento di impianti le cui opere sono connesse ad interventi edilizi subordinati a permesso di costruire ovvero di denuncia di inizio attività.

Dichiarazione di conformità e Dichiarazione di rispondenza

I lavori di realizzazione ed installazione degli impianti devono essere eseguiti alla regola d’arte, ovvero secondo la normativa vigente e le indicazioni fornite da norme UNI, CEI o da altri Enti di Normazione.
Al termine dei lavori, eseguite le verifiche e i collaudi previsti dalla normativa vigente, l’impresa installatrice rilascia al committente dei lavori la dichiarazione di conformità degli impianti realizzati a cui allega:

• la relazione contenente la tipologia dei materiali impiegati
• il progetto.

La dichiarazione di conformità può essere rilasciata anche dai responsabili degli uffici tecnici interni delle imprese non installatrici che all’atto della dichiarazione di inizio attività hanno segnalato la volontà di esercitare l’attività e dichiarato il possesso dei requisiti-tecnico professionali.

Solo per gli impianti eseguiti prima dell'entrata in vigore del DM 37/2008 (ovvero il 27 marzo 2008), qualora la dichiarazione di conformità non sia stata prodotta o non sia più reperibile, è possibile la redazione di una Dichiarazione di rispondenza rilasciata:

• da un professionista iscritto all'albo professionale per le specifiche competenze tecniche richieste, che ha esercitato la professione, per almeno cinque anni, nel settore impiantistico a cui si riferisce la dichiarazione, sotto personale responsabilità ed in seguito di  sopralluogo ed accertamenti, oppure
• per gli impianti non soggetti a progetto, da un soggetto che ricopre, da almeno 5 anni, il ruolo di responsabile tecnico di un'impresa abilitata operante nel settore impiantistico a cui si riferisce la dichiarazione.

Il certificato di agibilità viene rilasciato dalle autorità competenti solo a seguito dell’acquisizione della dichiarazione di conformità nonché del certificato di collaudo degli impianti installati ove previsto.

Obblighi del committente o del proprietario

Il committente ha l’obbligo:

• di affidare i lavori ad imprese abilitate;
• entro 30 giorni dall’allacciamento di una nuova fornitura gas, energia elettrica, acqua, di consegnare al distributore locale copia della dichiarazione di conformità dell’impianto o copia della dichiarazione di rispondenza, pena la sospensione della fornitura.

Sanzioni

In caso di mancata redazione della dichiarazione di conformità o di mancata applicazione delle prescrizioni di legge sono applicate sanzioni amministrative che possono arrivare anche a 10.000 Euro.
La reiterazione delle violazioni può anche comportare la sospensione temporanea dell’iscrizione al registro delle imprese o all’albo provinciale delle imprese artigiane.

                                                                                       
La Legge 11/12/2012 n. 220, nota come Riforma del Condominio, ha dato il via ad un insieme corposo di modifiche e integrazioni della precedente normativa. Tale riforma è entrata in vigore il 18/06/2013.

Il condominio
Il nuovo articolo 1117-bis inserito nel Codice civile, chiarisce l’ambito di applicabilità della disciplina del condominio degli edifici. Se fino ad ora era considerato tale uno stabile a sviluppo verticale dotato di parti comuni, con l’introduzione del nuovo art. 1117-bis si fa rientrare nella definizione di condominio non solo il supercondominio, ma anche i complessi orizzontali di villette, singole o a schiera che, fino ad oggi, potevano scegliere se rifarsi alle regole relative alla comunione ovvero a quelle del condominio, a seconda dell’opportunità o delle norme contenute nel regolamento contrattuale.

L’assemblea condominiale
L’assemblea è l’organo principale del condominio e può essere validamente e regolarmente costituita solo in seguito all’approvazione e formazione delle tabelle millesimali.
L’assemblea ordinaria viene convocata una volta all’anno dall’amministratore, che vi provvede anche in via straordinaria, quando lo ritiene necessario, oppure se richiesto da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio.
L'avviso di convocazione deve contenere la specifica indicazione dell'ordine del giorno e deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a, e deve contenere anche  l'indicazione del luogo e dell'ora della riunione. In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell’articolo 1137 del Codice civile, su istanza dei dissenzienti o assenti perché non correttamente convocati.
All'amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea.
 
L'amministratore di condominio
L'amministratore di condominio è la figura con funzioni esecutive all'interno del condominio in quanto si occupa di amministrare e gestire i beni comuni e di dare esecuzione alle delibere dell'assemblea condominiale.
La Riforma del Condominio ha stravolto l’intero sistema di regole applicabili alla figura dell’amministratore di condominio. Le novità introdotte prevedono:

REQUISITI SOGGETTIVI 
Le previsioni contenute nel testo del nuovo art. 71-bis delle Disposizioni di attuazione del Codice civile introduce una serie di requisiti necessari per poter assumere l’incarico di amministratore del condominio:

Amministratore professionale (non del proprio condominio)
Potranno svolgere l’attività di amministratore di condominio coloro:

1. che abbiano il godimento dei diritti civili;
2. che non siano stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio e per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commini la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni;
3. che non siano stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;
4. che non siano interdetti o inabilitati;
5. il cui nome non risulti annotato nell’elenco dei protesti cambiari;
6. che abbiano conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado;
7. che abbiano frequentato un corso di formazione iniziale e svolgano attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale. In via transitoria, a quanti hanno svolto attività di amministrazione di condominio (che non è, necessariamente, attività di amministratore di condominio) per almeno un anno nell’arco dei tre anni precedenti alla data di entrata in vigore della riforma della disciplina condominiale, sarà consentito lo svolgimento dell’attività di amministratore anche in mancanza del diploma di scuola secondaria di secondo grado, e dell’aver frequentato un corso di formazione iniziale. Resta salvo l’obbligo di formazione periodica.

 Amministratore del proprio condominio
Qualora l’amministratore venga nominato tra i condomini dello stabile non sarà necessario né il diploma di scuola secondaria di secondo grado, né aver frequentato un corso di formazione iniziale, né svolgere attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.

Società
Possono svolgere l’incarico di amministratore di condominio anche le società semplici, le società in nome collettivo, le società in accomandita semplice, le società per azioni, le società in accomandita per azioni, le società a responsabilità limitata). In questi casi, i requisiti devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condomini a favore dei quali le società prestano i servizi.
L’amministratore che perda i requisiti cessa dall’incarico e ciascun condomino può procedere alla convocazione dell’assemblea per la nomina del nuovo amministratore.

LA NOMINA DELL'AMMINISTRATORE  
La nomina dell’amministratore è obbligatoria solo quando i condomini sono più di otto. La carica ha la durata di un anno e l’amministratore è nominato, in via ordinaria, dall’assemblea dei condomini con una maggioranza pari a metà più uno dei presenti in assemblea, che rappresenti almeno la metà della proprietà complessiva.

LA REVOCA DELL'AMMINISTRATORE
La revoca dell’amministratore potrà essere deliberata dall’assemblea in qualsiasi momento, con la stessa maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio.
La nomina, la conferma o la sostituzione dell’amministratore sono, di norma, decise nell’assemblea ordinaria che, obbligatoriamente, si tiene una volta l’anno e nella quale l’amministratore è tenuto a presentare il rendiconto (ma può essere benissimo convocata un’assemblea straordinaria allo scopo).
Le situazioni e le modalità che potranno portare alla revoca dell’amministratore sono molteplici, quali:

• l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale e il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;
• la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell’assemblea;
• la mancata apertura ed utilizzazione del conto corrente condominiale;
• la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini;
• l’aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;
• qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l’aver omesso di curare diligentemente l’azione e la conseguente esecuzione coattiva;
• l’inottemperanza agli obblighi di curare la tenuta e l’aggiornamento del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, il codice fiscale la residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza. La revoca potrà essere conseguita anche per le violazioni degli obblighi di tenuta e di aggiornamento del registro dei verbali delle assemblee, nonché la violazione dell’obbligo di conservare e custodire la documentazione condominiale;
• l’omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati obbligatori relativi allo stesso amministratore.

• quando risulta che sono conseguenza di un errore;
• quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unita immobiliari, e alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unita immobiliare anche di un solo condomino.

• Coefficiente di destinazione (ad esempio se appartamento o garage e nell’ambito dell’appartamento se si tratta di camera, bagno, ripostiglio , ecc)
• Coefficiente di piano (piano terra, primo,secondo, …, attico)
• Coefficiente di orientamento, rispetto ai punti cardinali
• Coefficiente di prospetto o di veduta (se si affaccia su cortile, via pubblica, panorama, ecc)
• Coefficiente di luminosità naturale o di areazione (locali finestrati o no, superficie finestre)